Die Immobilieninvestition in Lyon basiert auf einer Abwägung zwischen dem Einstiegspreis pro Quadratmeter, der Nettomietrendite und der energetischen Qualität des Gebäudes. Diese drei Variablen haben sich seit 2024 erheblich verändert, bedingt durch die Verschärfung der DPE-Normen, die Abwanderung der Käufer in die erste Krone und einen weiterhin anspruchsvollen Zinsmarkt.
DPE und alter Bestand in Lyon: der Filter, der die Situation für Investoren verändert
Die meisten Investitionsleitfäden für Lyon detaillieren die Arrondissements und die steuerlichen Regelungen. Oft wird jedoch der Faktor übersehen, der seit 2025 einen Teil der Immobilien vom Mietmarkt ausschließt: die energetische Leistung des Wohnraums.
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Wohnungen der Klasse G sind bereits für die Vermietung verboten. Die Ausweitung auf die Klassen F ist für 2028 geplant. In Lyon fällt ein erheblicher Teil der zwischen den 50er und 70er Jahren gebauten Studios und T1 in diese Kategorien, insbesondere im 8. Arrondissement, in Villeurbanne und in bestimmten Bereichen des 3. Arrondissements.
Für einen Investor bedeutet dies zwei Dinge. Erstens werden diese Immobilien mit einem Abschlag gehandelt, da Eigentümer, die gezwungen sind zu verkaufen, die umfassende Renovierung (Außendämmung, Austausch der Fenster) nicht finanzieren können. Zweitens macht der Kauf einer Immobilie der Klassen F oder G nur Sinn, wenn das Renovierungsbudget bereits in die Finanzierungsstruktur integriert ist. Förderungen wie CEE decken selten die gesamten Restkosten.
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Die Suche nach einer Immobilie zur Investition in die Immobilien in Lyon mit Immobserver ermöglicht es, die Anzeigen nach dem energetischen Diagnosefilter zu filtern, was Zeitverschwendung bei Angeboten vermeidet, die nicht für eine sofortige Vermietung geeignet sind.
- Überprüfen Sie den tatsächlichen DPE (nicht nur das angezeigte Etikett) und fordern Sie die Details der Wärmeverluste vor jedem Kaufangebot an.
- Schätzen Sie die Kosten einer umfassenden Renovierung mit einem thermischen Ingenieurbüro, nicht nur mit der Schätzung des Immobilienmaklers.
- Berücksichtigen Sie den regulatorischen Zeitplan: Eine Immobilie der Klasse F, die 2024 gekauft wird, muss vor 2028 renoviert werden, um vermietbar zu bleiben.
Erste Krone von Lyon: warum sich der Einstiegspreis nachhaltig verlagert
Seit dem Anstieg der Zinsen, der 2022 begann, reicht das Budget junger Berufstätiger und Erstinvestoren nicht mehr aus, um in den zentralen Arrondissements von Lyon zu kaufen. Das Phänomen, das zunächst als vorübergehend wahrgenommen wurde, wird nun von der Notarkammer des Rhône und der FNAIM des Rhône als eine strukturelle Tendenz des Immobilienmarktes in Lyon identifiziert.
Die Investitionen verlagern sich nach Villeurbanne, Bron, Oullins-Pierre-Bénite und ins Chemietal. Das gemeinsame Merkmal dieser Gemeinden: ein zugänglicherer Quadratmeterpreis und angemessene Transportzeiten nach Part-Dieu oder Confluence dank der Straßenbahn, der verlängerten U-Bahnlinien B und D sowie des TER-Netzes.
Was die erste Krone für die Mietrendite verändert
Ein niedrigerer Kaufpreis für eine Miete, die nicht proportional sinkt, führt mechanisch zu einer höheren Bruttomietrendite als in den denkmalgeschützten Arrondissements. Im Zentrum (2., 6., 1. Arrondissement) liegt die Bruttorendite bei etwa 3 bis 4 %. In gut angebundenen Randgebieten kann sie 5 bis 6 % erreichen, wobei ein höheres Mietrisiko berücksichtigt werden muss.
Eine häufige Falle besteht darin, nur die Bruttorenditen zu vergleichen. Die Leerstandsquote, die Fluktuation der Mieter und die Verwaltungskosten haben in weniger angespannten Gebieten ein größeres Gewicht. Ein T2 in Villeurbanne in der Nähe der U-Bahn A lässt sich problemlos vermieten. Dasselbe T2 in einem abgelegenen Viertel von Bron ohne direkten öffentlichen Verkehr kann mehrere Wochen im Jahr leer stehen.
Mietrendite in Lyon: die Variablen, die die Bruttorendite nicht zeigt
Die Bruttorendite wird einfach berechnet: Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Diese Zahl spiegelt nicht die finanzielle Realität einer Mietinvestition in Lyon wider, aus drei Gründen, die viele Investoren unterschätzen.
Die erste verborgene Variable sind die Hausgeldkosten im Altbau. Die Immobilien in Lyon aus den 60er und 70er Jahren weisen oft hohe Kosten auf (Aufzug, Fassadenrenovierung, Dach), die die Nettorendite um mehrere Punkte drücken.
Die zweite Variable betrifft die Besteuerung. Je nach gewähltem Regime (Mikro-Immobilien, real, LMNP real) variiert die Besteuerung der Mieteinnahmen erheblich. Der Status LMNP real bleibt in Lyon für kleine möblierte Flächen am häufigsten genutzt, da die buchhalterische Abschreibung der Immobilie die Steuerbasis senkt.
Die dritte, seltener erwähnte Variable ist die tatsächlichen Kosten der delegierten Mietverwaltung. Die Verwaltungskosten liegen bei etwa 7 bis 10 % der erhaltenen Mieten, zu denen die Kosten für die Wiedervermietung bei jedem Mieterwechsel hinzukommen. Bei einem möblierten Studio mit häufigem Mieterwechsel (Studentenpopulation) absorbieren diese kumulierten Kosten einen nicht unerheblichen Teil der Miete.
- Berechnen Sie die Netto-Netto-Rendite (nach Kosten, Besteuerung und Verwaltung), bevor Sie zwei Immobilien miteinander vergleichen.
- Bevorzugen Sie das reale Regime in LMNP, wenn die Immobilie möbliert ist und die Höhe der Kosten und Abschreibungen den Pauschalabzug übersteigt.
- Überprüfen Sie die Historie der Beitragsaufrufe der Eigentümergemeinschaft in den letzten drei Jahren, um geplante oder bevorstehende große Arbeiten vorherzusehen.
Stadtteile von Lyon und Kaufstrategie: die Wahl an das Risikoprofil anpassen
In Lyon existieren zwei Investitionslogiken. Die erste zielt auf die Vermögenssicherheit: Kauf im 2., 6. oder 1. Arrondissement, Akzeptanz einer bescheidenen Rendite, aber Setzen auf die langfristige Wertsteigerung der Immobilie und eine nahezu null Leerstandsquote.
Die zweite Logik zielt auf die Rendite ab. Die 3., 7., 8. und 9. Arrondissement bieten zugänglichere Einstiegspreise. Insbesondere das 9. Arrondissement profitiert von städtischen Projekten, die seine Attraktivität schrittweise verändern.
Abwägen zwischen sofortiger Rendite und potenzieller Wertsteigerung
Ein Investor, der seinen Kauf über zwanzig Jahre finanziert, sollte den monatlichen Netto-Cashflow betrachten, nicht nur die erwartete Wertsteigerung beim Wiederverkauf. In einem Kontext, in dem die Kreditzinsen höher bleiben als 2021, ist eine Immobilie, die über fünfzehn Jahre einen negativen Cashflow von mehreren Hundert Euro pro Monat erzeugt, nur dann rentabel, wenn die Wertsteigerung diesen Defizit erheblich ausgleicht, was voraussetzt, dass die Immobilie lange genug gehalten werden kann.
Der Markt in Lyon bleibt vielversprechend für diejenigen, die zum richtigen Preis kaufen, in einer energetisch konformen Immobilie, mit einer steuerlichen Struktur, die auf ihre Situation zugeschnitten ist. Der kostspieligste Fehler im Jahr 2024 besteht nicht darin, das falsche Viertel zu wählen, sondern den DPE zu ignorieren und die tatsächlichen Kosten zu unterschätzen, die die Bruttorendite von der Nettorendite trennen.