Vastgoedbeleggingen in Lyon zijn gebaseerd op een afweging tussen de instapprijs per vierkante meter, de netto huurinkomsten en de energieprestaties van het gebouw. Deze drie variabelen zijn sinds 2024 ingrijpend veranderd, onder invloed van de verstrenging van de DPE-normen, de verschuiving van kopers naar de eerste ring en een rente markt die veeleisend blijft.
DPE en oude gebouwen in Lyon: de filter die het spel verandert voor investeerders
De meeste investeringsgidsen voor Lyon beschrijven de arrondissementen en fiscale regelingen. Ze vergeten vaak de factor die sinds 2025 een deel van de woningen uit de huurmarkt verwijdert: de energieprestaties van de woning.
Ook interessant : De belangrijkste trends en tips om succesvol te zijn in online vastgoed
Woningen met een G-label zijn al verboden voor verhuur. De uitbreiding naar F-labels is gepland voor 2028. In Lyon valt een aanzienlijk deel van de studio’s en T1’s die tussen de jaren 50 en 70 zijn gebouwd in deze categorieën, met name in het 8e arrondissement, in Villeurbanne en in bepaalde gebieden van het 3e.
Voor een investeerder betekent dit twee dingen. Ten eerste worden deze woningen met een korting verhandeld, omdat eigenaren die gedwongen zijn te verkopen de totale renovatie (isolatie van buitenaf, vervanging van kozijnen) niet kunnen financieren. Ten tweede heeft het kopen van een woning met een F- of G-label alleen zin als het renovatiebudget vanaf het begin in de financiële opzet is opgenomen. Hulp van het type CEE dekt zelden de volledige resterende kosten.
Aanrader : De beste tips om uw bedrijf in 2024 te laten slagen en te boosten
Zoeken naar een woning om te investeren in het vastgoed in Lyon met Immobserver maakt het mogelijk om advertenties te filteren op basis van de energiebeoordeling, wat voorkomt dat je tijd verliest met percelen die niet geschikt zijn voor onmiddellijke verhuur.
- Controleer de werkelijke DPE (niet alleen het weergegeven label) en vraag om details van de thermische verliesposten voordat je een aankoopaanbieding doet.
- Bereken de kosten van een totale renovatie met een thermisch adviesbureau, niet alleen met de schatting van de makelaar.
- Neem de regelgevingstijdlijn in acht: een F-gelabelde woning die in 2024 is gekocht, moet voor 2028 gerenoveerd worden om verhuurbaar te blijven.
Eerste ring van Lyon: waarom de instapprijs daar blijvend verschuift
Sinds de renteverhogingen die in 2022 zijn begonnen, is het budget van jonge werkenden en eerste investeerders niet meer voldoende om in de centrale arrondissementen van Lyon te kopen. Het fenomeen, aanvankelijk gezien als conjunctureel, wordt nu door de Kamer van Notarissen van de Rhône en de FNAIM van de Rhône erkend als een structurele trend op de vastgoedmarkt van Lyon.
De investeringen verschuiven naar Villeurbanne, Bron, Oullins-Pierre-Bénite en de chemiedal. Het gemeenschappelijke kenmerk van deze gemeenten: een toegankelijkere prijs per vierkante meter en redelijke reistijden naar Part-Dieu of Confluence dankzij de tram, de verlengde metro B en D, en het TER-netwerk.
Wat de eerste ring verandert aan de huurinkomsten
Een lagere aankoopprijs voor een huur die niet proportioneel daalt, resulteert mechanisch in een hogere bruto huurinkomst dan die van de erfgoedarrondissementen. In het centrum (2e, 6e, 1e) ligt de bruto rendabiliteit rond de 3 tot 4 %. In goed bereikbare buitenwijken kan dit oplopen tot 5 tot 6 %, met een hoger huur risico dat in de berekening moet worden meegenomen.
Een veelvoorkomende valkuil is om alleen de bruto rendementen te vergelijken. De leegstand, de rotatie van huurders en de beheerkosten wegen zwaarder in minder drukke gebieden. Een T2 in Villeurbanne dicht bij de metro A verhuurt zonder problemen. Dezelfde T2 in een afgelegen wijk van Bron zonder direct openbaar vervoer kan meerdere weken per jaar leegstaan.
Huurinkomsten in Lyon: de variabelen die de bruto rente niet laat zien
De bruto rendabiliteit wordt eenvoudig berekend: jaarlijkse huur gedeeld door de aankoopprijs. Dit cijfer weerspiegelt de financiële realiteit van een vastgoedbelegging in Lyon niet, om drie redenen die veel investeerders onderschatten.
De eerste verborgen variabele zijn de gemeenschappelijke kosten in oude gebouwen. De gebouwen in Lyon uit de jaren 60-70 hebben vaak hoge kosten (lift, gevelrenovatie, dak), die de netto rendabiliteit met verschillende punten drukken.
De tweede variabele betreft de belasting. Afhankelijk van het gekozen regime (micro-onroerend goed, werkelijk, LMNP in werkelijkheid) varieert de belasting op huurinkomsten van eenvoudig tot dubbel. De status LMNP in werkelijkheid blijft de meest gebruikte in Lyon voor kleine gemeubileerde oppervlakken, omdat de boekhoudkundige afschrijving van het goed de belastbare basis verlaagt.
De derde variabele, minder vaak genoemd, is de werkelijke kosten van uitbestede verhuurbeheer. De beheerskosten bedragen ongeveer 7 tot 10 % van de ontvangen huren, waaraan de kosten voor herverhuur bij elke wisseling van huurder worden toegevoegd. Voor een studio die gemeubileerd wordt verhuurd met een frequente rotatie (studentenpopulatie), absorberen deze cumulatieve kosten een aanzienlijk deel van de huur.
- Bereken de netto-netto rendabiliteit (na kosten, belasting en beheer) voordat je twee woningen met elkaar vergelijkt.
- Geef de werkelijke regeling de voorkeur in LMNP als de woning gemeubileerd is en de kosten en afschrijvingen het forfaitaire bedrag overschrijden.
- Controleer de geschiedenis van de oproepen tot fondsen van de vereniging van eigenaren over de afgelopen drie jaar om grote goedgekeurde of aanstaande werkzaamheden te anticiperen.
Wijken van Lyon en aankoopstrategie: de keuze aanpassen aan het risicoprofiel
Twee investeringslogica’s coëxisteren in Lyon. De eerste richt zich op patrimoniale veiligheid: kopen in het 2e, 6e of 1e arrondissement, een bescheiden rendement accepteren maar inzetten op de waardevermeerdering van het goed op lange termijn en een bijna nul leegstand.
De tweede logica richt zich op rendement. Het 3e, 7e, 8e en 9e arrondissement biedt toegankelijkere instapprijzen. Het 9e, in het bijzonder, profiteert van stedelijke projecten die geleidelijk de aantrekkelijkheid ervan veranderen.
Afwegen tussen onmiddellijke rendement en potentiële meerwaarde
Een investeerder die zijn aankoop met een lening van twintig jaar financiert, heeft er belang bij om naar de netto maandelijkse cashflow te kijken, niet alleen naar de verwachte meerwaarde bij verkoop. In een context waarin de leentarieven hoger blijven dan in 2021, is een goed dat een negatieve cashflow van enkele honderden euro’s per maand gedurende vijftien jaar genereert alleen rendabel als de meerwaarde dit tekort ruimschoots compenseert, wat veronderstelt dat het goed lang genoeg kan worden behouden.
De Lyonse markt blijft gunstig voor wie koopt tegen de juiste prijs, in een energiekonform goed, met een fiscale opzet die is afgestemd op zijn situatie. De duurste fout in 2024 is niet het verkeerd kiezen van de wijk, maar het negeren van de DPE en het onderschatten van de werkelijke kosten die de bruto rendementen van de netto rendementen scheiden.