Ein Paar unterzeichnet einen Vorvertrag für eine Wohnung mit Energieeffizienzklasse F, ohne zuvor die Protokolle der Eigentümerversammlungen eingesehen zu haben. Sechs Monate später stimmt die Eigentümergemeinschaft gegen die Dämmarbeiten: Ab 2028 darf die Wohnung nicht mehr vermietet werden. Solche Situationen entstehen, wenn ein Immobilienprojekt als bloße Abfolge von Formalitäten behandelt wird, obwohl jeder Schritt technische Fallstricke birgt, die Zehntausende Euro kosten können.
Energieausweis und Anforderungen an die Vermietbarkeit vor dem Immobilienkauf
Seit dem 1. Januar 2025 erfüllen Wohnungen der Energieeffizienzklasse G im französischen Mutterland bei neuen Mietverträgen, Verlängerungen und stillschweigenden Vertragsverlängerungen nicht mehr die Anforderungen an die energetische Mindestqualität. Wohnungen der Klasse F folgen 2028, die der Klasse E 2034. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage zur Vermietung kaufen möchte, sollte vor der Abgabe eines Angebots den Energieausweis prüfen, denn davon hängt die Rentabilität des Vorhabens ab.
Der Energieausweis (DPE) wird häufig mit dem Energieaudit verwechselt, bei dem es sich um ein separates Dokument handelt. Seit Januar 2025 ist ein Energieaudit beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder eines Gebäudes im Alleineigentum mit der Energieeffizienzklasse E, F oder G vorgeschrieben. Es enthält bezifferte Sanierungsszenarien. Für Wohnungen in einer Eigentümergemeinschaft gilt diese Pflicht hingegen nicht.
Wer ein energieineffizientes Haus kaufen möchte, kann daher ein Energieaudit anfordern, um die tatsächlichen Kosten der Arbeiten vor Abgabe eines Angebots einzuschätzen. Ein Portal wie ambiance-immo.eu hilft dabei, die Suche anhand von Lage, Immobilientyp und technischen Merkmalen einzugrenzen und solche Einschränkungen bereits in der Suchphase zu erkennen.
Immobilienbudget: Was die Kreditwürdigkeit nicht verrät
Die Kreditwürdigkeit bezeichnet den maximalen Betrag, den eine Bank zu verleihen bereit ist. Sie wird berechnet, indem die festen Ausgaben vom Nettoeinkommen abgezogen und anschließend die seit Januar 2022 geltende maximale Verschuldungsquote von 35 % zugrunde gelegt wird. Die meisten Online-Rechner ermitteln diesen Wert mit wenigen Klicks.
Das Problem: Die Kreditwürdigkeit deckt nicht das tatsächliche Budget des Vorhabens ab. Notarkosten, die bei Bestandsimmobilien einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen, mögliche Kosten für notwendige Anpassungen, Hausgeld und Umzugskosten werden dabei nicht berücksichtigt. Rechnet man all diese Posten zusammen, schrumpft der Betrag, der für die Immobilie selbst zur Verfügung steht, deutlich.
Vergessene Posten bei der Budgetplanung
- Die Notarkosten sind bei Bestandsimmobilien höher als bei Neubauten. Werden sie nicht von Anfang an ins Budget eingerechnet, gerät die gesamte Suche auf eine falsche Grundlage.
- Energetische Sanierungsarbeiten an einer Immobilie der Energieeffizienzklasse E oder F können die Rentabilität einer Kapitalanlage zur Vermietung beeinflussen. Ein verfügbares Energieaudit liefert hilfreiche Szenarien, um die Kosten abzuschätzen.
- Das Hausgeld unterscheidet sich je nach Gebäude erheblich. Wer die drei letzten Abrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen anfordert, kann bereits beschlossene oder geplante Arbeiten erkennen.
- Die Honorare eines Finanzierungsvermittlers kommen zu den Gesamtkosten des Kredits hinzu, wenn man einen solchen beauftragt.
Wer mindestens die Nebenkosten aus Eigenmitteln deckt, vermeidet es, den Kredit bereits mit einer hohen Verschuldungsquote zu beginnen.
Kauf einer Eigentumswohnung: Protokolle vor der Unterschrift lesen
Bei einer Wohnung sind die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ebenso wichtig wie der Zustand der Immobilie. Eine beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Fassadensanierung führt in den Monaten nach dem Kauf zu Sonderumlagen. Eine Dachsanierung, die Jahr für Jahr verschoben wird, deutet auf eine zurückhaltende Eigentümergemeinschaft hin. Das kann die für den Erhalt der Energieeffizienzklasse erforderlichen Dämmarbeiten verhindern.
Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen anzufordern, ist für Erstkäufer nicht selbstverständlich. Darin finden sich beschlossene Arbeiten, fällige Zahlungen, laufende Rechtsstreitigkeiten und Informationen zur finanziellen Lage des durch das ALUR-Gesetz vorgeschriebenen Instandhaltungsfonds.
Die Durchsicht dieser Unterlagen kostet Zeit, macht aber künftige Kosten sichtbar, die weder im Inserat noch bei der Besichtigung erwähnt werden. Ein Notar kann bei der Auslegung technischer Klauseln helfen, und eine erfahrene Hausverwaltung kann die Beträge einordnen.
Kaufangebot und Vorvertrag: Klauseln, die Schutz bieten
Ein Kaufangebot ist verbindlich. Sobald der Verkäufer es angenommen hat, ist der Käufer verpflichtet, den Kauf abzuschließen, sofern er sich nicht auf eine aufschiebende Bedingung berufen kann. Präzise formulierte aufschiebende Bedingungen schützen vor einer Kreditablehnung oder einem versteckten Mangel.
Am bekanntesten ist die aufschiebende Bedingung der Finanzierungszusage. Darin werden der Kreditbetrag, der maximal akzeptierte Zinssatz und die Laufzeit festgehalten. Lehnt die Bank die Finanzierung innerhalb dieser Parameter ab, erhält der Käufer seine Anzahlung zurück. Ein zu niedrig angesetzter Höchstzinssatz kann als missbräuchlicher Ausweg dienen, ein zu hoher Zinssatz hingegen nimmt dem Käufer jeglichen Schutz.
Weitere Klauseln, die im Vorvertrag ausgehandelt werden sollten
Die Ersatzkäuferklausel ermöglicht es, sich durch eine SCI oder einen anderen Käufer ersetzen zu lassen, ohne den Preis neu auszuhandeln. Sie ist hilfreich, wenn die rechtliche Gestaltung der Finanzierung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung noch nicht feststeht.
Die Klausel zu den Immobiliengutachten verpflichtet den Verkäufer, vollständige Unterlagen vorzulegen (Asbest, Blei, Termiten, Energieeffizienz). Fehlt ein Gutachten oder erweist es sich als fehlerhaft, kann der Käufer eine Neuverhandlung des Preises oder in bestimmten Fällen die Aufhebung des Kaufvertrags verlangen.
Die gesetzliche Widerrufsfrist beträgt zehn Tage ab Erhalt des Vorvertrags. Sie läuft auch dann, wenn noch nicht alle Gutachten vorgelegt wurden. Deshalb ist es besonders wichtig, die Unterlagen bereits bei der ersten Durchsicht sorgfältig zu prüfen.
Ein Immobilienprojekt besteht nicht nur darin, eine passende Wohnung zu finden und einen Kredit zu erhalten. Die Rentabilität einer Kapitalanlage zur Vermietung hängt vom Energieausweis und den Anforderungen an die Vermietbarkeit ab. Das tatsächliche Budget geht über die Kreditwürdigkeit hinaus. Das Hausgeld beeinflusst die laufenden Kosten. Und die Klauseln im Vorvertrag bestimmen den Handlungsspielraum, falls etwas Unvorhergesehenes eintritt. Jeder Schritt des Vorhabens sollte technisch und nicht nur formal geprüft werden.
