Um casal assina um contrato-promessa de compra e venda de um apartamento com classificação energética F sem consultar as atas das assembleias gerais do condomínio. Seis meses depois, o condomínio vota contra as obras de isolamento: o imóvel deixará de poder ser arrendado a partir de 2028. Este tipo de situação ocorre quando se encara um projeto imobiliário como uma sucessão de formalidades, embora cada etapa envolva armadilhas técnicas que podem custar dezenas de milhares de euros.
Certificação energética e regras de habitabilidade para arrendamento antes da compra de um imóvel
Desde 1 de janeiro de 2025, os alojamentos com classificação G na França metropolitana deixaram de cumprir os critérios de eficiência energética exigidos para novos contratos de arrendamento, renovações e prorrogações tácitas. As classes F seguir-se-ão em 2028 e as classes E em 2034. Para uma compra destinada ao investimento para arrendamento, verificar o certificado energético antes de fazer uma proposta é determinante para a rentabilidade do projeto.
É frequente confundir o certificado energético com a auditoria energética, que é um documento distinto. Desde janeiro de 2025, a auditoria energética é obrigatória para a venda de uma moradia unifamiliar ou de um edifício detido por um único proprietário com classificação E, F ou G. O documento apresenta cenários de renovação com estimativas de custos. No entanto, esta obrigação não se aplica a apartamentos em condomínios.
Assim, quem pretende comprar uma moradia com baixo desempenho energético pode solicitar esta auditoria para avaliar o custo real das obras antes de apresentar uma proposta. Um portal como ambiance-immo.eu permite refinar a pesquisa cruzando localização, tipo de imóvel e características técnicas, o que ajuda a identificar estas condicionantes logo na fase de procura.
Orçamento imobiliário: o que a capacidade de endividamento não revela
A capacidade de endividamento corresponde ao montante máximo que um banco aceita emprestar. É calculada subtraindo os encargos fixos aos rendimentos líquidos e aplicando depois uma taxa de esforço limitada a 35% desde janeiro de 2022. A maioria dos simuladores online apresenta este valor em poucos cliques.
O problema é que a capacidade de endividamento não cobre o orçamento real do projeto. Não inclui os custos notariais (que representam uma parcela significativa do preço dos imóveis usados), eventuais obras para cumprir as normas, as despesas de condomínio nem os custos da mudança. Quando se somam estas despesas, o montante disponível para o imóvel propriamente dito diminui consideravelmente.
Despesas esquecidas no cálculo do orçamento
- Os custos notariais na compra de um imóvel usado são mais elevados do que na compra de um imóvel novo. Não os incluir no orçamento desde o início distorce toda a pesquisa.
- As obras de renovação energética num imóvel com classificação E ou F podem alterar a rentabilidade de um investimento para arrendamento. Quando disponível, a auditoria energética apresenta cenários úteis para estimar estes custos.
- As despesas de condomínio variam bastante de um edifício para outro. Pedir os três últimos mapas de despesas e as atas das assembleias gerais permite identificar obras aprovadas ou previstas.
- Os honorários de um intermediário de crédito, caso se recorra a um, acrescem ao custo total do crédito.
Uma entrada que cubra, no mínimo, as despesas adicionais evita iniciar o empréstimo com uma taxa de esforço já elevada.
Compra em condomínio: leia as atas antes de assinar
Num apartamento, as decisões do condomínio têm tanto peso como o estado do imóvel. Uma obra de renovação da fachada aprovada, mas ainda não cobrada, dará origem a pedidos de pagamento nos meses seguintes à compra. A reparação do telhado, adiada ano após ano, é sinal de um condomínio pouco recetivo a obras, o que pode impedir o isolamento necessário para manter a classificação energética.
Pedir as atas das três últimas assembleias gerais não é um hábito comum entre quem compra casa pela primeira vez. Nelas encontram-se as obras aprovadas, os montantes cobrados, os litígios em curso e a situação financeira do fundo de obras, cuja constituição é obrigatória por força da lei ALUR.
A leitura destes documentos demora algum tempo, mas revela despesas futuras que não são mencionadas nem no anúncio nem durante a visita. Um notário pode ajudar a interpretar as cláusulas técnicas, e um administrador de condomínio experiente saberá contextualizar os valores.
Proposta de compra e contrato-promessa: cláusulas que oferecem proteção
A proposta de compra é um compromisso. Depois de aceite pelo vendedor, obriga o comprador a prosseguir com a transação, salvo se invocar uma condição suspensiva. A redação de condições suspensivas precisas protege contra a recusa do crédito ou um defeito oculto.
A condição suspensiva de obtenção de crédito é a mais conhecida. Nela indicam-se o montante do empréstimo, a taxa máxima aceite e o prazo. Se o banco recusar o financiamento dentro destes parâmetros, o comprador recupera o sinal. Fixar uma taxa máxima demasiado baixa pode servir como pretexto para desistir da compra, mas uma taxa demasiado elevada elimina qualquer proteção.
Outras cláusulas a negociar no contrato-promessa
A cláusula de substituição permite que o comprador seja substituído por uma sociedade civil imobiliária (SCI) ou por outro comprador, sem renegociar o preço. É útil quando a estrutura jurídica do financiamento ainda não está definida no momento da assinatura.
A cláusula relativa aos diagnósticos imobiliários obriga o vendedor a fornecer um dossier completo (amianto, chumbo, térmitas e desempenho energético). Se faltar algum diagnóstico ou se este se revelar incorreto, o comprador pode pedir a renegociação do preço ou, em certos casos, o cancelamento da venda.
O prazo legal para desistir é de dez dias a contar da receção do contrato-promessa. Este prazo começa a contar mesmo que nem todos os diagnósticos tenham sido entregues, o que torna ainda mais importante verificar cuidadosamente os documentos desde a primeira leitura.
Um projeto imobiliário não se resume a encontrar uma casa de que se goste e obter um empréstimo. A rentabilidade de um investimento para arrendamento depende da certificação energética e das regras de habitabilidade. O orçamento real ultrapassa a capacidade de endividamento. As despesas de condomínio pesam no custo de manutenção do imóvel. E as cláusulas do contrato-promessa determinam a margem de manobra em caso de imprevisto. Cada etapa do projeto merece uma análise técnica, não apenas administrativa.
