Una pareja firma un contrato de compraventa de un apartamento con calificación energética F sin haber consultado las actas de las juntas de propietarios. Seis meses después, la comunidad vota en contra de las obras de aislamiento: la vivienda ya no podrá alquilarse a partir de 2028. Este tipo de situación se produce cuando se trata un proyecto inmobiliario como una sucesión de trámites, aunque cada etapa encierra riesgos técnicos que pueden comprometer decenas de miles de euros.
Certificado energético y requisitos de habitabilidad para alquilar antes de comprar una vivienda
Desde el 1 de enero de 2025, las viviendas con calificación G en la Francia metropolitana ya no cumplen el criterio de eficiencia energética exigido para los nuevos contratos de alquiler, las renovaciones y las prórrogas tácitas. Las de clase F seguirán en 2028 y las de clase E, en 2034. Si se va a comprar una vivienda para invertir en alquiler, comprobar el certificado energético antes de presentar una oferta es determinante para la rentabilidad del proyecto.
A menudo se confunde el certificado energético (DPE) con la auditoría energética, que es un documento distinto. Desde enero de 2025, la auditoría energética es obligatoria para vender una vivienda unifamiliar o un edificio en propiedad única con calificación E, F o G. Incluye propuestas de renovación con sus costes estimados. En cambio, esta obligación no se aplica a los apartamentos situados en edificios en régimen de copropiedad.
Por tanto, quien quiera comprar una vivienda con un consumo energético elevado puede solicitar esta auditoría para evaluar el coste real de las obras antes de presentar una oferta. Un portal como ambiance-immo.eu permite afinar la búsqueda combinando la ubicación, el tipo de vivienda y sus características técnicas, lo que ayuda a detectar estas limitaciones desde la fase de búsqueda.
Presupuesto inmobiliario: lo que no refleja la capacidad de endeudamiento
La capacidad de endeudamiento es el importe máximo que un banco está dispuesto a prestar. Se calcula restando los gastos fijos de los ingresos netos y aplicando después un límite de endeudamiento del 35 %, vigente desde enero de 2022. La mayoría de los simuladores en línea ofrecen esta cifra en unos pocos clics.
El problema es que la capacidad de endeudamiento no cubre el presupuesto real del proyecto. No tiene en cuenta los gastos de notaría (que representan una parte significativa del precio de una vivienda de segunda mano), las posibles obras para adaptar la vivienda a la normativa, los gastos de comunidad ni el coste de la mudanza. Al sumar estos conceptos, el presupuesto disponible para la vivienda en sí se reduce considerablemente.
Gastos que suelen olvidarse al calcular el presupuesto
- Los gastos de notaría son más elevados en las viviendas de segunda mano que en las de obra nueva. No incluirlos en el presupuesto desde el principio distorsiona toda la búsqueda.
- Las obras de rehabilitación energética en una vivienda con calificación E o F pueden afectar a la rentabilidad de una inversión en alquiler. Cuando se dispone de una auditoría energética, sus propuestas ayudan a estimar estos importes.
- Los gastos de comunidad varían mucho de un edificio a otro. Solicitar los tres últimos recibos y las actas de las juntas de propietarios permite detectar obras aprobadas o previstas.
- Los honorarios de un intermediario financiero, si se recurre a uno, se suman al coste total del crédito.
Contar con ahorros propios suficientes para cubrir, como mínimo, los gastos adicionales evita empezar a pagar el préstamo con un nivel de endeudamiento ya elevado.
Comprar en régimen de copropiedad: leer las actas antes de firmar
Al comprar un apartamento, las decisiones de la comunidad de propietarios son tan importantes como el estado de la vivienda. Una rehabilitación de la fachada aprobada pero aún no financiada se traducirá en derramas durante los meses posteriores a la compra. El aplazamiento año tras año de la reparación del tejado es señal de una comunidad reacia a actuar, lo que puede bloquear las obras de aislamiento necesarias para mantener la calificación energética.
Solicitar las actas de las tres últimas juntas de propietarios no suele ser una práctica habitual entre quienes compran su primera vivienda. En ellas figuran las obras aprobadas, los importes de las derramas, los litigios en curso y la situación financiera del fondo para obras, obligatorio en virtud de la ley ALUR.
Leer estos documentos lleva tiempo, pero permite descubrir gastos futuros que no se mencionan ni en el anuncio ni durante la visita. Un notario puede ayudar a interpretar las cláusulas técnicas y un administrador de fincas con experiencia puede poner los importes en contexto.
Oferta de compra y contrato de compraventa: cláusulas de protección
La oferta de compra es un compromiso. Una vez aceptada por el vendedor, obliga al comprador a seguir adelante con la operación, salvo que invoque una condición suspensiva. Redactar condiciones suspensivas precisas protege frente a la denegación del préstamo o a un vicio oculto.
La condición suspensiva de obtención de financiación es la más conocida. En ella se especifican el importe del préstamo, el tipo de interés máximo aceptado y el plazo. Si el banco deniega la financiación dentro de esos parámetros, el comprador recupera la señal. Fijar un tipo máximo demasiado bajo puede servir como una vía de salida abusiva, pero uno demasiado alto elimina cualquier protección.
Otras cláusulas que conviene negociar en el contrato de compraventa
La cláusula de sustitución permite que otra persona, como una sociedad civil inmobiliaria (SCI), ocupe el lugar del comprador sin renegociar el precio. Es útil cuando aún no se ha definido la estructura jurídica de la financiación en el momento de la firma.
La cláusula relativa a los informes de diagnóstico inmobiliario obliga al vendedor a entregar un expediente completo (amianto, plomo, termitas y eficiencia energética). Si falta algún informe o resulta ser incorrecto, el comprador puede solicitar una renegociación del precio o, en algunos casos, la anulación de la compraventa.
El plazo legal de desistimiento es de diez días a partir de la recepción del contrato de compraventa. Este plazo empieza a contar aunque no se hayan entregado todos los informes, por lo que es aún más importante revisar atentamente los documentos desde la primera lectura.
Un proyecto inmobiliario no consiste solo en encontrar una vivienda que guste y conseguir un préstamo. La rentabilidad de una inversión en alquiler depende del certificado energético y de los requisitos de habitabilidad. El presupuesto real supera la capacidad de endeudamiento. Los gastos de comunidad influyen en el coste de mantener la vivienda. Y las cláusulas del contrato de compraventa determinan el margen de maniobra ante cualquier imprevisto. Cada etapa del proyecto requiere una revisión técnica, no meramente administrativa.
