Una coppia firma un preliminare per un appartamento in classe F senza aver consultato i verbali delle assemblee condominiali. Sei mesi dopo, il condominio vota contro i lavori di isolamento: dal 2028 l’immobile non potrà più essere affittato. Situazioni di questo tipo si verificano quando si considera un progetto immobiliare una semplice sequenza di formalità, mentre ogni fase nasconde insidie tecniche che possono comportare spese di decine di migliaia di euro.
Diagnosi energetica e requisiti di abitabilità per la locazione prima dell’acquisto di un immobile
Dal 1° gennaio 2025, in Francia metropolitana gli alloggi in classe G non soddisfano più i requisiti di efficienza energetica per i nuovi contratti di locazione, i rinnovi e le proroghe tacite. Nel 2028 toccherà agli immobili in classe F, poi nel 2034 a quelli in classe E. Per chi acquista con l’obiettivo di investire nel mercato degli affitti, verificare l’APE prima di fare un’offerta è fondamentale per la redditività del progetto.
Spesso si confonde l’APE con la diagnosi energetica, che è un documento distinto. Da gennaio 2025, la diagnosi energetica è obbligatoria per la vendita di una casa indipendente o di un edificio in proprietà esclusiva in classe E, F o G. Presenta diversi scenari di ristrutturazione con i relativi costi. L’obbligo, invece, non si applica agli appartamenti in condominio.
Chi intende acquistare una casa ad alto consumo energetico può quindi chiedere la diagnosi per valutare il costo effettivo dei lavori prima di presentare un’offerta. Un portale come ambiance-immo.eu permette di affinare la ricerca incrociando località, tipologia di immobile e caratteristiche tecniche, aiutando a individuare questi vincoli già nella fase di ricerca.
Budget immobiliare: cosa non emerge dalla capacità di indebitamento
La capacità di indebitamento è l’importo massimo che una banca è disposta a concedere in prestito. Si calcola sottraendo le spese fisse dal reddito netto e applicando poi un tasso di indebitamento massimo del 35%, in vigore da gennaio 2022. La maggior parte dei simulatori online fornisce questo dato in pochi clic.
Il problema è che la capacità di indebitamento non copre il budget effettivo del progetto. Non tiene conto delle spese notarili (che rappresentano una quota significativa del prezzo per gli immobili usati), degli eventuali lavori di adeguamento alle norme, delle spese condominiali e dei costi del trasloco. Sommando queste voci, la somma disponibile per l’immobile si riduce sensibilmente.
Le spese che si dimenticano nel calcolo del budget
- Le spese notarili per gli immobili usati sono più elevate rispetto a quelle per gli immobili nuovi. Non includerle fin dall’inizio nel budget falsifica l’intera ricerca.
- I lavori di riqualificazione energetica su un immobile in classe E o F possono incidere sulla redditività di un investimento locativo. Quando disponibile, la diagnosi energetica propone scenari utili per stimare i costi.
- Le spese condominiali variano notevolmente da un edificio all’altro. Chiedere gli ultimi tre rendiconti delle spese e i verbali delle assemblee condominiali permette di individuare lavori già deliberati o previsti.
- Se ci si affida a un mediatore creditizio, le sue commissioni si aggiungono al costo totale del finanziamento.
Un apporto personale sufficiente a coprire almeno le spese accessorie evita di iniziare il finanziamento con un tasso di indebitamento già al limite.
Acquisto in condominio: leggere i verbali prima di firmare
Per un appartamento, le decisioni condominiali contano quanto le condizioni dell’alloggio. Il rifacimento della facciata già deliberato ma non ancora addebitato comporterà richieste di versamento nei mesi successivi all’acquisto. Il rinvio di anno in anno del rifacimento del tetto è il segnale di un condominio poco propenso a intervenire, che potrebbe bloccare i lavori di isolamento necessari per mantenere la classe energetica.
Chiedere i verbali delle ultime tre assemblee condominiali non è un’abitudine diffusa tra chi acquista casa per la prima volta. Vi si trovano informazioni sui lavori deliberati, sugli importi richiesti, sulle controversie in corso e sulla situazione finanziaria del fondo lavori, reso obbligatorio dalla legge ALUR.
Esaminare questi documenti richiede tempo, ma permette di scoprire spese future che non compaiono né nell’annuncio né durante la visita. Un notaio può aiutare a interpretare le clausole tecniche e un amministratore di condominio esperto può fornire il contesto necessario per valutare gli importi.
Proposta d’acquisto e preliminare di vendita: le clausole che tutelano
La proposta d’acquisto è un impegno. Una volta accettata dal venditore, obbliga l’acquirente a portare avanti la compravendita, salvo che possa invocare una condizione sospensiva. Formulare condizioni sospensive precise tutela in caso di rifiuto del finanziamento o di vizio occulto.
La condizione sospensiva per l’ottenimento del mutuo è la più nota. Vi si indicano l’importo da finanziare, il tasso massimo accettato e la durata. Se la banca rifiuta il finanziamento entro questi parametri, l’acquirente recupera la caparra. Fissare un tasso massimo troppo basso può diventare un pretesto per tirarsi indietro, mentre un tasso troppo alto annulla ogni tutela.
Altre clausole da negoziare nel preliminare
La clausola di sostituzione consente di farsi sostituire da una società civile immobiliare (SCI) o da un altro acquirente senza rinegoziare il prezzo. È utile quando, al momento della firma, la struttura giuridica del finanziamento non è ancora stata definita.
La clausola relativa alle diagnosi immobiliari obbliga il venditore a fornire un fascicolo completo (amianto, piombo, termiti, prestazione energetica). Se manca una diagnosi o questa risulta errata, l’acquirente può chiedere di rinegoziare il prezzo o, in alcuni casi, di annullare la vendita.
Il termine legale per recedere è di dieci giorni dalla ricezione del preliminare. Il termine decorre anche se non sono state consegnate tutte le diagnosi, rendendo ancora più importante verificare attentamente i documenti fin dalla prima lettura.
Un progetto immobiliare non si riduce a trovare una casa che piace e ottenere un mutuo. La redditività di un investimento locativo dipende dall’APE e dai requisiti di abitabilità. Il budget effettivo supera la capacità di indebitamento. Le spese condominiali incidono sui costi di gestione dell’immobile. E le clausole del preliminare determinano il margine di manovra in caso di imprevisti. Ogni fase del progetto merita un’analisi tecnica, non soltanto amministrativa.
