Een stel tekent een voorlopig koopcontract voor een appartement met energielabel F, zonder de notulen van de algemene vergaderingen van de VvE te hebben ingezien. Zes maanden later stemt de VvE tegen de isolatiewerkzaamheden: vanaf 2028 mag de woning niet meer worden verhuurd. Dit soort situaties ontstaat wanneer een vastgoedproject wordt gezien als een reeks formaliteiten, terwijl elke stap technische valkuilen bevat die tienduizenden euro’s kunnen kosten.
Energielabel en regels voor verhuurbare woningen vóór de aankoop
Sinds 1 januari 2025 voldoen woningen met energielabel G in Europees Frankrijk niet meer aan de energie-eisen voor nieuwe huurcontracten, verlengingen en stilzwijgende verlengingen. In 2028 volgen woningen met label F en in 2034 die met label E. Wie een woning koopt als belegging voor de verhuur, moet het energielabel controleren voordat hij een bod uitbrengt: dat is bepalend voor het rendement van het project.
Het energielabel wordt vaak verward met de energie-audit, een afzonderlijk document. Sinds januari 2025 is een energie-audit verplicht bij de verkoop van een vrijstaande woning of een gebouw in volledig eigendom met energielabel E, F of G. De audit bevat uitgewerkte renovatiescenario’s met kostenramingen. Deze verplichting geldt echter niet voor appartementen in een VvE.
Wie een energieverslindende woning op het oog heeft, mag dus om deze audit vragen om de werkelijke kosten van de werkzaamheden in te schatten voordat hij een bod uitbrengt. Via een platform als ambiance-immo.eu kun je je zoekopdracht verfijnen op basis van locatie, woningtype en technische kenmerken. Zo kun je deze aandachtspunten al in de zoekfase in kaart brengen.
Vastgoedbudget: wat je leencapaciteit niet vertelt
Je leencapaciteit is het maximale bedrag dat een bank bereid is uit te lenen. Die wordt berekend door de vaste lasten van het netto-inkomen af te trekken en vervolgens een maximale schuldenlast van 35% toe te passen, een grens die sinds januari 2022 geldt. De meeste online rekentools geven dit bedrag binnen enkele klikken.
Het probleem is dat je leencapaciteit niet gelijkstaat aan het werkelijke budget voor het project. Kosten zoals de notariskosten (die bij bestaande woningen een aanzienlijk deel van de aankoopprijs kunnen bedragen), eventuele werkzaamheden om de woning aan de normen te laten voldoen, VvE-bijdragen en verhuiskosten blijven buiten beschouwing. Zodra je deze posten optelt, blijft er aanzienlijk minder over voor de woning zelf.
Vergeten posten in de budgetberekening
- De notariskosten zijn bij bestaande woningen hoger dan bij nieuwbouw. Als je ze niet vanaf het begin in je budget opneemt, klopt je hele zoektocht niet.
- Energetische renovatiewerkzaamheden aan een woning met label E of F kunnen het rendement van een verhuurbelegging beïnvloeden. Als er een energie-audit beschikbaar is, bevat die nuttige scenario’s om de kosten in te schatten.
- De VvE-bijdragen verschillen sterk per gebouw. Vraag de afrekeningen van de afgelopen drie jaar en de notulen van de algemene vergaderingen op om geplande of al goedgekeurde werkzaamheden te ontdekken.
- De vergoeding van een hypotheekadviseur komt boven op de totale kredietkosten, als je er een inschakelt.
Met eigen geld dat minstens de bijkomende kosten dekt, voorkom je dat je de lening al begint met een hoge schuldenlast.
Een appartement kopen: lees de notulen vóór je tekent
Bij een appartement wegen de besluiten van de VvE net zo zwaar als de staat van de woning. Een goedgekeurde gevelrenovatie waarvoor nog geen bijdrage is opgevraagd, leidt in de maanden na de aankoop tot extra betalingsverzoeken. Een dakrenovatie die jaar na jaar wordt uitgesteld, wijst op een terughoudende VvE. Dat kan de isolatiewerkzaamheden blokkeren die nodig zijn om het energielabel op peil te houden.
De notulen van de drie meest recente algemene vergaderingen opvragen is voor starters geen vanzelfsprekende stap. Je vindt er informatie over goedgekeurde werkzaamheden, opgevraagde bijdragen, lopende geschillen en de financiële gezondheid van het reservefonds voor werkzaamheden, dat verplicht is gesteld door de ALUR-wet.
Het kost tijd om deze documenten door te nemen, maar ze brengen toekomstige kosten aan het licht die niet in de advertentie of tijdens de bezichtiging worden vermeld. Een notaris kan helpen bij het interpreteren van technische bepalingen en een ervaren VvE-beheerder kan de bedragen in context plaatsen.
Bod en voorlopig koopcontract: bepalingen die bescherming bieden
Een bod is bindend. Zodra de verkoper het heeft aanvaard, moet de koper de transactie voortzetten, tenzij hij zich beroept op een ontbindende voorwaarde. Met nauwkeurig geformuleerde ontbindende voorwaarden ben je beschermd als je geen hypotheek krijgt of als er een verborgen gebrek blijkt te zijn.
De ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek is de bekendste. Daarin vermeld je het leenbedrag, de maximale rente en de looptijd. Weigert de bank de financiering binnen deze voorwaarden, dan krijgt de koper zijn waarborgsom terug. Een te lage maximale rente kan als oneigenlijke uitweg worden gebruikt, maar bij een te hoge rente vervalt alle bescherming.
Andere bepalingen om in het voorlopig koopcontract te bespreken
Met een indeplaatsstellingsclausule kun je je laten vervangen door een SCI of een andere koper, zonder opnieuw over de prijs te onderhandelen. Dat is handig wanneer de juridische structuur van de financiering op het moment van ondertekening nog niet vaststaat.
Een clausule over de bouwkundige keuringen verplicht de verkoper om een volledig dossier aan te leveren (asbest, lood, termieten en energieprestatie). Ontbreekt er een keuring of blijkt die onjuist, dan kan de koper om een prijsaanpassing vragen of, in sommige gevallen, de koop ontbinden.
De wettelijke bedenktijd bedraagt tien dagen vanaf de ontvangst van het voorlopig koopcontract. Deze termijn loopt ook als nog niet alle keuringsrapporten zijn verstrekt. Daarom is het extra belangrijk om de documenten vanaf de eerste lezing zorgvuldig te controleren.
Een vastgoedproject draait niet alleen om het vinden van een woning die je bevalt en het krijgen van een lening. Het rendement van een verhuurbelegging hangt af van het energielabel en de regels voor verhuurbare woningen. Het werkelijke budget is hoger dan je leencapaciteit. VvE-bijdragen drukken op de eigendomskosten. En de bepalingen in het voorlopig koopcontract bepalen hoeveel ruimte je hebt als er iets onverwachts gebeurt. Elke stap van het project verdient een technische beoordeling, niet alleen een administratieve.
